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L型經濟狀態下 2016年中國樓市發展前瞻
省福彩22选5开奖结果 www.wtdyn.com 恒豐房產 2015-12-17

 經濟學家最近預計,中國至少要到2018年才能扭轉下行趨勢,即至少明后兩年還要持續經濟增速調整。彭博新聞社最近調查12位經濟學家的預測結果顯示,6人都預計2018年會是中國經濟走勢的轉折點,另有5人預計要到2019年或者更久之后才會轉向。這意味著,中國政府要保住“十三五”經濟增長底線還面臨挑戰。上月中國國家主席習近平表示,從到2020年GDP翻一番的目標看,2016年至2020年經濟年均增長至少要達到6.5%。

中國統計局公布的今年第三季度GDP同比增速為6.9%,前兩季度均為7%。三季度增速創2009年一季度以來新低,增速仍高于此前分析師預期。一些投資者對數據仍有懷疑。此前華爾街見聞文章提到,有研究人士指出,在9月固定資產投資和工業產出數據雙雙大幅放緩的背景下,三季度GDP超預期令人意外。

上述調查還顯示,經濟學家認為,中國的PPI和固定資產投資也還會經歷一段低谷。約64%的受訪者預計,已經連續45個月增長下滑的PPI要到2018年才能止跌回升。42%的受訪者預計,固定資產投資到2018年才會恢復升勢,另有同樣比例的受訪者預計得到2019年。

全球經濟與金融分析機構Roubini Global Economics LLC駐新加坡的經濟學家Daili Wang表示,其對中國經濟走勢拐點的預測是基于2018年推行市場改革,反復是衡量改革反對力量的晴雨表,2017-18年的中央政治局委員換屆應該是鞏固當前領導者力量的臨門一腳。

與這些經濟學家相比,國內分析人士并沒有更樂觀,也預計中國經濟增速換擋會持續相當一段時間。國泰君安證券首席宏觀分析師任澤平本月初發表前瞻研判認為,未來中國經濟是L型,L型會有三到五年,目前還沒到談復蘇的時候。任澤平也在本月初提及,政策方面尚未滿足需要的政治經濟條件。其認為,現在中國已經進入政策落地試點期,當然離大規模的攻堅期還需要政治經濟條件,大致在明年,最晚2017年開始出現。屆時將決定未來五到十年,甚至三十年的制度基礎。

和經濟的持續低迷相比,中國樓市呈現出冰火兩重的分化景象。而地產行業在十年間一直是中國經濟的支柱行業?;蛐肀鵒街氐牡夭窒?,會對經濟低迷產生局部提振作用。

2015年樓市,分化嚴重

2015的中國樓市,分化現象極為嚴重。從數據上看,1-10月,全國新建商品住宅銷售面積同比增長7.9%,北京、上海、廣州、深圳四大一線城市新房銷售面積的漲幅高達52%,而同期40大重點城市漲幅為23%。這僅僅體現了優質城市的房地產市場在復蘇,而對廣大三四線城市,人口甚至出現了負增長,對中央要求的去庫存,即便有銀行信貸政策和行政手段干預,大形勢依然沒有轉機。而北京、上海、深圳,由于新房庫存壓力小而人口增長快,供小于求而使得量價齊漲。

本輪大城市樓市回暖,而一線城市房價繼續飆升,是政策刺激的結果。2014年出現了2008年以來第一次銷量下滑,因此在政策層面出現了限購令解除、二套房貸款松動,連續降息的手段。2015年3月初的政府工作報告中,提出“支持居民自住和改善性住房需求”,去掉了“抑制投機投資性需求”的表述。表明了中央既鼓勵住房消費,又不提抑制投機投資。這種態度僅僅在2009年出現過。

3月底“330新政”出臺,降低二套房首付比例至四成,同時把二手房營業稅免征時間從5年下調至2年。“330新政”對一線城市,供求關系依然有利于賣方的北京上海一線城市有顯著利好,而對三四線城市影響甚微,甚至讓消費能力的人繼續離開三四線城市,而扎堆到一線城市的核心區域,大大推高了北京、上海、深圳核心區的房價,在這些城市,單價10萬元甚至20萬以上的房產項目已經不是新聞。二手房市場反應更加靈敏,以深圳表現最為例,11月二手房價的同比漲幅已經超過50%。而京滬深三地今年二手住宅成交量預計能達到去年的2倍。

5次降息4次降準之后,2015版“930”出臺——對非限購城市首付比例從30%下調至25%。但因為這個政策對限購的一線城市并不適用,“新930”政策也未能改變三四線樓市整體低迷的局面。預計到年底時,全國新建住宅銷售面積年度增幅為6.5%,其中40位重點城市增長20%,而40城市以外的發展中地區年增幅僅為3%。

2016年,大城市全面企穩

高盛投資研究部房地產行業分析師王逸12日在上海出席“高盛2015年大中華區峰會”時表示,房地產投資的持續減速以及土地出讓/新開工的同比下滑支撐了該機構對于2016年房價持穩前景的信心。今年前8個月的新開工面積/銷售面積之比降至6年低點,這應該支撐房地產價格在今年年內以及明年穩步回升。

“近期A股市場震蕩、人民幣突然貶值以及經濟走勢疲弱再度導致房地產股遭到拋售,推動我們研究范圍內海外上市股票估值降至周期低點。”王逸稱。

但是,王逸也表示,中國房地產市場目前的供應面收縮已達到創紀錄的水平:住宅土地出讓繼2014年同比下滑34%之后,今年前8個月同比收縮了41%,大約相當于過去五年均值的一半;同樣地,新開工面積繼2014年同比下滑11%之后,今年前8個月收縮了17%。而另一方面,由于降息和政府放松了住房抵押貸款限制,今年前8個月交易量同比上升了7%。因此,各線城市的房地產庫存均呈下降走勢。

房地產投資的持續減速以及土地出讓/新開工的同比下滑支撐了2016年房價持穩前景的信心。2015年前8個月中,全國房地產交易量同比上升了7%,而且各線城市均呈普遍回升之勢。年初至今,曾在2014年經歷最大降幅的“一線城市”以及“其他二線城市”均實現了最強勁的交易量復蘇。

另一方面,投資活動在2014年放緩之后依舊非常疲弱。繼2014年雙雙下滑之后,今年前8個月的土地出讓交易量同比下降41%,新開工同比下降17%。因此,今年前8個月的新開工面積/銷售面積之比降至6年低點,高盛認為這應該支撐房地產價格在今年年內以及明年穩步回升。

2016年全國樓市依然會在艱難的去庫存過程中,但顯然,發達城市已率先復蘇。除一線城市的房價保持2015的高漲幅外,二線城市核心區域將會繼續帶動整體房價的上漲。這些城市的共同特點是基本面良好,新房存量低,人口增長穩定且年齡結構合理,二手市場發展成熟。二胎政策對二線城市的利好也將比一線城市明顯。排名前50-60位的重點城市,這些城市樓市已率先企穩,對開發商而言,預期明年大型房企銷售規模有望繼續提升。

一線城市仍將繼續領跑全國樓市,無論是短期還是長遠角度考慮,一線城市由于人口增長提供的穩定住房需求,同時土地供應有限,未來樓市表現仍將好于中小城市。

以一線城市北京為例,2015年北京單價十萬元以上高端住宅成交爆發,簽約套數達到了225套,而在2014年全年,北京僅成交24套。位于西三環邊的葛洲壩(600068,股吧)龍湖西宸原著(樓盤資料)項目,屬于典型的一線城市、核心區域、別墅稀缺產品,也是率先銷售證拿到25萬元/平米的豪宅項目。該項目全年簽約額預計達到30億元,是2015年新盤中最為搶眼的地產項目之一。

今年截至目前,北京土地市場成交100宗地塊,合計成交金額高達1920.77億元,突破了2014年全年創造的1916.9億元的歷史年度紀錄。由于土地市場的火熱,讓冬季房產并不安靜。仍以西宸原著為例,這個項目在12月加推了220平米平層產品。由于北京地價的高漲,導致開發商控總價的思路明確,戶型面積在200平米以上的舒適類產品顯得越發稀缺??⑸淘詼炯油撇?,思路依然是——一線城市,核心區域,稀缺產品,高售價,會有眾多買家青睞,這個特點在2016年會越發突出。