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廣州醞釀追繳地下車位土地出讓金
省福彩22选5开奖结果 www.wtdyn.com 恒豐房產 2013-09-05

 6萬元買進的車位 有的要追繳7萬元

凡已購買車位的產權業主,或將追繳地下車位的土地出讓金。廣州市政府常務會議日前審議了《關于我市土地節約集約利用的實施意見(征求意見稿)》(以下簡稱《意見》),并正式征求社會各界意見。新公布的《實施意見》共10部分,101條,內容涵蓋很多,其中一石激起千層浪的莫過于“追繳已售出地下物業出讓金”。

根據《意見》,地下部分(含車位)土地出讓金或按如下方式征收:一是地產開發商在辦理房屋初始登記時,按一定的標準,參考地上部分市場評估價的一定比例征收,方可出售;其次,已出讓并辦理產權證的,遇企業改制、出售、交換、贈與,產權發生變更時,由新業主補交,或由產權人自行申請補繳。

車位既已售出,產權證業已辦好,且稅費交齊,地下車位土地出讓金是否該追繳?如若征收,按意見稿征收標準,一個車位最高近百萬,貴過郊區一套房。瘋漲的車位費最后由誰買單?

“我怎么覺得政府在搶錢啊。”荔灣區業主鄭先生2008年底買的車位,地下負二層,12平米,20萬元。“拿到產權證時我就發現‘附記’一欄里標注:‘暫緩征收國有土地使用權出讓金’,我朋友在淘金坑僑福苑的地下車位房產證上,卻標注‘已征收國有土地使用權出讓金’。我當時還問過開發商,他們說物權法實施后,有少數樓盤在征收土地出讓金時可能包括了地下車庫,但廣州絕大多數樓盤地下車位都沒有征收土地出讓金,反正房管局都發證了,肯定沒問題。”

現狀:僅一兩成私家車位已征收出讓金

南都記者調查了廣州近10個樓盤的20名已辦車位產權證的業主,發現他們的產權證上除了1個標注“已征收”,其余的都是標注“暫緩”或者“空白”。和鄭先生一樣,他們認為不應再追繳已出證的地下車位,更不應追繳標注“已征收”的車位。

為何車位產權證上關于地下空間土地出讓金的標注,有的是“暫緩”,有的是“已征收”,有的是“空白”?據廣州某大型地產公司項目部相關人員告訴記者,據說是根據2007年出臺的一個招拍掛規定,用一個立體空間來計算土地出讓金。“其實也并沒多交錢。”

但據他了解,極少開發商如此操作,因為這條規定比較含糊,規劃部門對它的理解也不是很到位。因不知道廣州目前到底辦理了多少個產權車位,但據他估計,至少八成車位產權證是“空白”或“暫緩”,只有一兩成標注“已征收”。

最貴車位:97萬元!追繳后貴過郊區一套房

根據《意見》,地下部分(含車位)土地出讓金征收標準為:地下負一層按地上部分市場評估價的50%計收,地下負二層及以下面積按地上部分市場評估價的25%計收。

“照這個標準追繳,只會催漲目前高企的車位費。”五羊新城東海嘉園的業主李小姐非常憤慨。她今年以49萬的價格買了小區負一層一個12平米的停車位,“我這個還不算貴,我們另外一棟樓有一個負一層車位都賣到85萬,還只有12 .5平米,越秀現在的樓面地價不說3萬元,2萬元至少有了,如果85萬元再加12萬多就是97萬多,一個車位快100萬,比郊區一套房還要貴,你說誰能買得起?”

開發商:有的補交金額高過拿地總價

廣東省地產商會副會長兼秘書長黃朝輝指出,因為建造成本高,廣州不少樓盤,特別是市中心樓盤的車位配比嚴重失衡,令社區停車難的矛盾日益突出。如果再對地下空間征求土地出讓金,一方面發展商建車庫的積極性必受打擊,另一方面,“羊毛出在羊身上”,最后不但會轉嫁到業主身上,還會激發社會矛盾。

以荔灣某小區為例,該項目地下兩層建筑面積共計約2.4萬平方米,均未出售。若參考荔灣區最新商住土地出讓個案,以樓面地價為19638元/平方米計,開發商辦理房屋初始登記時,需補繳1.76億元地下空間土地出讓金。對比在項目取得時,項目高層部分計算容積率面積共計7.5萬㎡的地塊,含地價契稅及征地補償款等成本合計僅為1.61億元。即開發商需補交的土地出讓金,已高于原土地取得價格。而補交后該小區地下負一層車位出售時,按12平方米一個車位計,每個車位需補繳11.8萬元,地下負二層車位需補繳5.9萬元。

雖然加收的土地出讓金最后還是轉移到業主身上,但開發商同樣不樂意。“除非是政府直接向業主征收,否則我們夾在中間更難做。”廣州珠江新城某樓盤負責人直言不諱。

據黃朝輝透露,《意見》從公布至今已有一個多月,省地產商會上周已遞交了八條建議,聽聞市委領導已批字,要求國土房管局認真研究。

 話你知

追繳費與車位市場價無關

與所在區域樓面地價有關

近年來,廣州頻現天價車位。去年濱江東藍色康園爆出最貴75萬車位,今年五羊新城東海嘉園再接再厲,爆出一個85萬的天價車位,還要一次性付款。

南都記者調查發現,在廣州中心城區,一個12平方米的車位,中等價位約為50萬元。而據陽光家緣網簽數據顯示,近半年來廣州一手車位售價在3萬元/平方米以上的樓盤已經高達24個,按照每個車位正常面積12平方米計算,這些樓盤的業主買一個車位最少需要花費36萬元。

但南都記者發現,按照《實施意見》的征收標準,車位追繳的費用與目前在售的價格關聯不大,更多取決于車位所在區域的現實樓面地價。如黃埔某樓盤業主易先生2009年以6萬總價購得負一層一個12平米的車庫,按照現在黃埔最新地價11812元/平米,則要補交7.6萬元,貴過車位的總價。

對此,廣東省地產商會副會長兼秘書長黃朝輝認為此舉不合理。

多方建議

2007年之前出讓的車位暫緩追繳

“對過往的追繳,恐怕會引起廣大已辦產權的小業主反對。”黃朝輝指出,無論是業主自己補交,還是轉讓時由受讓方補交,都欠缺合理性,且有違反相關法律法規的嫌疑。已辦理產權登記的物業,說明業主在登記的使用年限范圍內擁有完整的土地使用權,不存在因欠繳土地出讓金而需要補交的事實依據。而轉讓車位時,僅是相關民事主體間的房地產轉讓,受讓方并未與政府發生土地出讓的法律關系,受讓人沒有義務向政府補交土地出讓金。

北京市盈科(廣州)律師事務所周玉忠律師認為,標注“已征收”就不應再重復征收,而標注“暫緩”的則要以2007年10月1日《物權法》及2007年11月1日《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》為分水嶺。“在物權法之前并無地下權概念,加上目前法律對地表權與地下權的界限不甚清楚,建議對在這之前已出讓土地的地下車位選擇暫緩執行,之后明確屬于地下權范圍且未交的考慮補交”。

商業和住宅按區分不同標淮征收

合富輝煌首席分析師黎文江認為,一定要區分不同用途按照不同的標準來征收,而不是一刀切。“用于商業、辦公、娛樂、倉儲等經營性用途的地下空間,要與具有公區服務性質的地下停車庫等區分開來。”

據周玉忠律師介紹,穗府辦〔2010〕35號文件曾明確,地下商業按地上商業計收標準的50%計收土地出讓金。除依法可劃撥外,其他新建地下建筑按工業用途基準地價的20%計收土地出讓金。本通知實施前未計收土地出讓金的地下建筑,暫緩征收土地出讓金。這一規定慮及了立法不足、歷史遺留及現實困難,仍具有相當的合理性,可予保留。

政策出臺前開論證會聽取各方意見

車位業主鄭先生認為,補交地下空間土地出讓金相當于政府增加收費項目,土地使用權相當于漲價,并且補交地下空間土地出讓金事涉眾多企業以及廣大已辦產權登記的小業主的切身利益,所以政府有必要就該政策舉行聽證會。

雖然土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者,并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為,不屬于價格聽證范圍。但周玉忠律師認為,由于此一公共政策涉及面廣、影響巨大、爭議不小,根據依法決策、民主決策、科學決策的要求,建議在出臺前采取座談會、論證會等方式廣泛聽取社會各界意見,并進行社會穩定風險評估。

我個人覺得,政府出臺政策的連續性、科學性太差了,真的是朝令夕改,毫無公信力。對于這樣一個涉及到民生的意見,一定要召開聽證會,重新慎重考慮地下空間土地出讓金的補交問題,即便征收也不應溯及既往。